合肥、南京、杭州、蘇州、寧波土地市場大“比拼”

 2019-06-15 23:40  167人閱讀   豐裕達建材網

??在房企回歸二線戰略和長三角一體化規劃利好下,合肥、南京、杭州、蘇州、寧波等長三角二線市場受到高度關注。從合肥高溢價地頻現、蘇州再現區域地王、南京一天拍地百億等便可見一斑。

??土地高熱的背后,哪些城市土拍溢價率更高?地價漲跌如何?又會產生多少潛在土地庫存? 

??今天就來和大家聊聊長三角核心二線城市土地市場的表現的異同。

??01、合肥過半地塊溢價率超50%,二季度寧波、南京溢價率顯著提升

??土拍熱度如何,其中一個重要的表現就是溢價率,盡管部分城市存在土拍限價問題,但整體趨勢并不會受到影響。

??可以看到,長三角5個二線城市中,蘇州、杭州、南京、寧波前五月地塊成交仍以低溢價、底價成交為主,這一部分占到總成交的45%以上。其中杭州、寧波溢價率在10%以下的地塊數量占比均超過5成。

??底價成交這一階段主要是集中在1月到3月上旬,當時土地市場整體偏冷,房企拿地積極性也一般。4月之后,各城市溢價率仍是有明顯上升,寧波、南京溢價超過30%的地塊數量增多。

??值得注意的是,相較之下,合肥是5個城市中土地市場熱度最高的,前五月溢價率在50%以上地塊數量占比超過6成,低溢價成交地塊占比不足20%。

??02、寧、甬、合可比地價達三年新高

??土地市場熱度上升,除了溢價率以外,地價是否真正回升才是最值得關注的。從5個城市前五月成交地塊及其周邊3公里范圍內過去3年的平均地價漲跌來看,我認為分化明顯。

??第一,合肥、南京目前地價已經站在了3年來的最高位,整體地價處于較高水平。例如合肥今年土地可比地價較2017年、2018年漲幅均在20%左右。從地價表現來看,這些城市上半年土地市場仍然較為火熱,在這些城市繼續高價拿地需要謹慎。

??第二,蘇州、杭州地價尚未回到2016年、2017年水平。杭州1-5月可比地價幾乎與2018年相持平,但較2017年高點仍有15%的差距,整體拿地風險依然可控。蘇州近兩年地價攀升速度較快,幾乎快要回到2016年高峰時期。

??03、蘇州、合肥高溢價地中半數項目想要盈利難度頗大

??土地市場的火熱,帶動溢價率和地價快速上升。我相信大家更關注的是,企業拿完這些地到底能不能賺錢?可以粗略根據樓板價和區域住宅成交均價來比對一下。

??在溢價率超過30%地塊中,蘇州、合肥區域均價與樓板價差值在5000元以內的地塊數量占比超過5成。5000元/平方米的成本開發,想要在蘇、合兩地項目開發中賺錢、獲利難度不小。相較之下,南京、杭州、寧波此類地塊的比例均在20%以下,房企拿地還是比較理性的。

??另外,從面粉貴過面包的地塊也能看出,蘇州出現的比例也較其他城市多。這一點也與此前蘇州土地市場火熱互相印證,例如中海4月在園區拍出區域單價地王。對于資中海而言,擁有貫穿周期資金借貸優勢和優秀的成本管控,未來項目想要吃足利潤尚不輕松,更何況那些體量不大、加杠桿拿地的企業,即使采用以時間換空間的手法,恐怕想要解套也不是那么容易的,畢竟政府也沒有義務幫助企業項目不虧損。

??04、蘇、杭潛在庫存低且去化快,潛在供應多集中城市外圍

??潛在土地庫存的多少,會對未來城市供應起到關鍵影響,一旦潛在庫存供應過大,不僅會影響市場供求關系,也會對地價、房價上漲起到一定抑制作用。

??長三角二線城市潛在土地庫存有多少?通過對比近3年成交的含宅地塊(住宅、商住、綜合類地塊)中,統計其中已經銷售的部分來計算剩余還未上市的供應。可以看到:

??寧波由于土地供應的絕對值較高,潛在庫存仍然最多,超過3000萬平方米;其次合肥、南京和杭州的潛在庫存都在2500萬平方米左右。

??去化周期方面,長三角5個核心城市的去化周期都維持在相對安全的區間,最大的合肥僅有3年左右,最小的杭州只有1.5年。

??這些城市人口密集、購房需求持續存在,只要政府維持合理的供地速度,城市理應不會產生嚴重的庫存積壓問題。

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