談談未來房價的三種走勢

 2019-06-16 17:46  135人閱讀   豐裕達建材網

  最近很多沿海三四線城市的人跟我反饋,之前很多自媒體大V都說棚改政策瀕臨結束,三四線城市的房價末日到了要下跌,但實際上調控以來并沒有看到實際性下跌,反而現在地王又開始出現了,到底怎么回事呢。

  因為我今年還沒有開始去三四線調研,所以暫時不能下結論。

  只是今天我想梳理一下2016年調控以來,貨幣政策的變化,到底是如何影響樓市走向的,然后再做下一步的預測。

  我們知道,2014-2016年那一撥的房價大漲主要是貨幣現象引起的,因此,2016年之后的房價走勢也基本上取決于貨幣政策的松緊程度。

  所以按照貨幣松緊的不同,房價一般有三種前景:

  第一種:中性穩健貨幣政策;政府加強對金融杠桿投機現象的監管,對高地價的管控,那房價多半會處于一種橫盤震蕩的走勢,來消化泡沫;

  第二種:繼續實施衰退式寬松貨幣政策;貨幣繼續超發,繼續實行低利率,那房價有可能不斷創新高。

  第三種:緊縮的貨幣政策;不管是出于主動的收緊貨幣(比如對未來通脹和資產價格泡沫的擔憂),還是被動的收緊貨幣(比如美聯儲加息,匯率貶值,資本流出壓力倒逼),利率上升,那房價則可能面臨下降壓力。

  想要預判未來就要總結過去。

  那我們回顧下2016年930大調控開始到現在兩年多的時間,貨幣政策到底是選擇了哪一種呢?

  2016年底開始去杠桿,政策意在遏制社會債務規模攀升,實體經濟杠桿率高企的趨勢,降低金融風險。

  2017年貨幣急剎車,金融去杠桿貫穿全年,流動性缺口從年初的1.5萬億擴大到年末的2.5萬億,房企融資環境明顯收緊,表現在樓市上就是調控不斷升級,貸款利率不斷上升,額度越來越緊張。

  所以2016年930之后到2018年一季度末,這一年半的時間里,我們實際上采取的是第三種——緊縮的貨幣政策,因為從內部我們對資產泡沫高企擔憂,而外部美聯儲從2015年12月開始又一直在加息,所以我們也有資金流出和貶值的壓力,2017年底和2018年3月,央行都有小幅跟隨美聯儲加息。

  在這種緊縮貨幣政策下,限購限貸過于嚴厲的城市,比如北京、上海、天津、廈門樓市率先受到了影響,房價甚至出現了下跌。

  如果此政策一直延續下去,房價下跌的城市只會進一步增多。

  但過度去杠桿導致中小企業融資難,信用違約風險上升,進一步傳導至實體經濟下滑,這才迫使2018年二季度開始,貨幣政策出現松動,從MLF到降4次準,引導利率下降,都說明貨幣政策并非一成不變,而是隨著經濟增長的需要,從緊到松了。

  我們對比一下過去三年新增的個人住房貸款總額,2016年是4.96萬億,2017年是2.76萬億,2018年是3.89萬億。

  非常明顯的差異,2016年是貨幣寬松年,2017年是去杠桿緊縮年,2018年是從緊縮轉向穩健的一年,所以只要貨幣寬松時,樓市量價齊升;緊縮年,量縮明顯。

  但2018松動也沒有2019年1月的這次降準力度那么大,直接降1個點,釋放了1.5萬億流動性,也正是這一次降準,啟動了股市的一波小行情,帶來了樓市的一個小陽春。

  但很多城市價格還是穩定的,小陽春只是體現在量上漲了,只有像蘇州、杭州、廈門少數幾個城市價格在漲,而且漲幅也有限。

  2018年10月以來,全國房貸利率持續下降,首套房從5.71%下降至2019年3月的5.56%,二套房從6.07%下降至5.89%。

  受利率下降影響,2019年第一季度個人住房貸款新增余額1.07萬億,相比2018年小幅上漲7%,從房地產需求的角度來看,由于現在購買房地產普遍采取貸款方式付款,所以利率下降會增加房地產需求,從而使價格上升。但具體的行情又因每個城市情況而不同。

  但由于首付比并未調整,并沒有加杠桿,所以一季度貸款總額增加的并不多。

  那接下來2019年全年會怎樣呢?

  從2018年4月份算起,貨幣政策已超過一年寬松期,流動性比較充裕,4月份之后,對于中小企業融資一直是定向支持的。

  因為害怕錢又流向房地產。

  但我覺得這樣的貨幣政策也談不上真正的寬松,應該說還是比較穩健的,因為僅從貨幣投放量來看,貨幣供給M2始終平衡于(經濟增速6.5%+通脹增速2%)左右的水平。

  而房地產行業的政策面上來說,從去年10月份開始從嚴到偏穩,到2019年4月,中央政治局會議重申“房住不炒”,態度又有所轉變,因為一季度的小陽春,讓上面再生警惕,因此對部分小陽春過熱的城市采取升級調控的措施。

上一篇:常熟閱塘藝墅房價趨勢的介紹!

下一篇:北京通州房價走勢不定,通州萬國城MOMA未來價值可期

相關文章: